ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
Legal

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม? — 7 วิธีถูกกฎหมาย 2026

กฎหมายไทยห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง — แต่มี 7 วิธีที่ถูกกฎหมาย แต่ละวิธีมีข้อดี-ข้อเสีย และความเสี่ยงต่างกัน

Published 2026-01-15 Updated 2026-05-01 10 minBy NYC Legal Team
TL;DR
  • ห้ามถือที่ดินในนามต่างชาติ (พ.ร.บ. ที่ดิน ม.86)
  • ซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในตึก
  • Leasehold 30 ปี ต่อได้ 2 ครั้ง (รวม 90 ปี)
  • บริษัทไทย 49% ต้องระวัง Nominee — โทษปรับ ฿100K + จำคุก 2 ปี

ทำไมห้ามต่างชาติถือที่ดิน?

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ห้ามชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดิน ยกเว้นโดยอาศัยสนธิสัญญาหรือกฎหมายเฉพาะ เช่น BOI, IEAT — เหตุผลคือป้องกันการสูญเสียอธิปไตยทางเศรษฐกิจและรักษาที่ดินไว้สำหรับคนไทย

กฎนี้ใช้ตั้งแต่ปี 2497 และไม่เคยถูกแก้ไข แม้มีการอภิปรายในปี 2024 เรื่องอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้าน 1 หลังพร้อมที่ดิน 1 ไร่ แต่ยังไม่ผ่าน ครม.

7 วิธีที่ชาวต่างชาติทำได้ถูกกฎหมาย

  • (1) ซื้อคอนโด: สิทธิ์ครอบครอง 49% ของพื้นที่ขายในแต่ละโครงการ + โอนเงินจากต่างประเทศ (FET form)
  • (2) Leasehold 30 ปี + ต่ออายุ 2 ครั้ง รวม 90 ปี (แต่บังคับใช้ได้แค่ครั้งแรก)
  • (3) Usufruct (สิทธิเก็บกิน): ใช้ที่ดินตลอดชีพคู่สมรสไทย — จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
  • (4) Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน): สร้างบ้านบนที่ดินคนอื่น 30 ปี ต่อได้
  • (5) Habitation (สิทธิอาศัย): อาศัยฟรีตลอดชีพ — ไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าหรือใช้ประโยชน์
  • (6) BOI ส่งเสริม: บริษัท BOI ซื้อที่ดินสำหรับสำนักงาน/โรงงานได้ 100%
  • (7) บริษัทไทยถือหุ้น 49% (Foreigner) + 51% (Thai): ระวัง Nominee Structure

Nominee Structure — กับดักที่ต้องหลีกเลี่ยง

การตั้งบริษัทไทยโดยใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็น ‘ตัวแทนอำพราง’ (Nominee) คือการให้คนไทยถือหุ้นแทนโดยไม่ได้ลงทุนจริง เป็นความผิดตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ม.36 โทษปรับสูงสุด ฿1M + จำคุก 3 ปี + เพิกถอนใบอนุญาตและสั่งจำหน่ายทรัพย์สิน

กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เริ่มตรวจสอบเชิงรุกในปี 2024 มีคำสั่งให้บริษัท 1,847 รายชี้แจงแหล่งที่มาของเงินผู้ถือหุ้นไทย — บริษัทที่พิสูจน์ไม่ได้ถูกสั่งให้เลิกกิจการ

วิธีที่ถูกต้อง: ใช้ Preferred Share (หุ้นบุริมสิทธิ) ให้ผู้ถือต่างชาติได้รับเงินปันผล 99% + Voting Right ตามสัดส่วน + ทำ Shareholder Agreement ที่ NYC ร่าง ป้องกันการถูกเทกโอเวอร์

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องรู้

  • ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ผู้ขายจ่าย)
  • อากรแสตมป์ 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือ < 5 ปี)
  • ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: นิติบุคคล 1% · บุคคล ใช้ตารางก้าวหน้า
  • ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land & Building Tax) รายปี 0.02%–0.3%
  • ค่ารังวัด + จดทะเบียน ~฿5,000–15,000
Need case-specific advice?

Free 30-minute consultation — replies within 15 minutes

Frequently asked questions

แต่งงานกับคนไทย ใส่ชื่อภรรยาในโฉนดได้ไหม?

ได้ แต่ต้องเซ็น ‘หนังสือยืนยันว่าเงินที่ซื้อเป็นสินส่วนตัวของภรรยา’ ที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นถือเป็นสินสมรส ต่างชาติจะมีสิทธิ์ 50% โดยอ้อม ซึ่งผิดกฎหมาย — กรณีหย่า ที่ดินจะตกเป็นของภรรยาทั้งหมด

Leasehold 30+30+30 ปี บังคับใช้ได้จริงไหม?

ศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าสัญญาเช่าต่ออายุล่วงหน้าเกิน 30 ปีในสัญญาเดียวกัน ใช้บังคับได้เฉพาะ 30 ปีแรก — ต้องทำสัญญาใหม่ทุก 30 ปี การันตีไม่ได้ 100% NYC แนะนำใช้คู่กับ Usufruct + Superficies เพื่อล็อกสิทธิ์

Tags:#Real Estate#Foreign Ownership#อสังหาริมทรัพย์#Condo

Related articles

Trust Layer · Why 10,000+ clients choose us

พิสูจน์ด้วย ตัวเลข · รางวัล · เสียงลูกค้าจริง

8 ปี · 10,000+ เคส · 50+ ภาษา · 6 ทนายโนตารี · ครอบคลุม 127 พื้นที่ทั่วประเทศไทย

10,000+
ลูกค้าที่ไว้วางใจ
ตั้งแต่ปี 2016
50+
ภาษาที่แปลได้
นักแปลเจ้าของภาษา 200+ คน
127
พื้นที่ให้บริการ
50 เขต กทม. + 77 จังหวัด
6
ทนายโนตารี
ขึ้นทะเบียนสภาทนายความ
15 นาที
ตอบกลับเฉลี่ย
ทุกช่องทาง 24/7
4.9 / 5
คะแนนรีวิว
จาก 10,000+ เคสที่ส่งมอบ

Ready to start your case with NYC?

Send documents and our team responds with a free assessment in 15 minutes — open 365 days, covering 127 service points across Thailand.

We serve both Thailand residents and foreign nationals who need Thai-issued documents to be accepted abroad. Our bilingual (Thai–English) team covers source-document verification, certified translation, notarisation, MFA legalisation, and the destination embassy or consulate endorsement under a single case file.

Why this matters

Our Blog Article desk handles one of the highest request volumes in the firm — currently spanning dozens of primary categories, each with its own evidentiary checklist, certification chain, and turnaround. Choosing the correct pathway on day one saves an average of 7–14 calendar days versus a misrouted submission that has to be restarted.

Because blog article sits at the intersection of Thai administrative law and the destination authority's evidentiary rules, the cost of a misstep is rarely the filing fee — it is the lost window. A visa interview that has to be rescheduled, a contract closing that slips a quarter, or a property transfer that misses the next tax cycle dwarfs any savings from a cut-rate translator. Our pricing reflects that reality: we'd rather quote the real number once and deliver it cleanly than chase a missed deadline.

How we deliver it

Our standard workflow has five gates: (1) source-document assessment and pathway recommendation within one business hour; (2) preparation and certified translation by registered translators; (3) notarisation by a licensed Notarial Services Attorney; (4) MFA Chaeng Watthana submission with daily tracking; (5) destination embassy or consulate endorsement, with the final dossier hand-delivered or shipped back to you under signature.

  1. Intake & free document review (≤1 business hour).
  2. Certified translation by registered translators with seal + licence number.
  3. Notarisation by a Notarial Services Attorney (Lawyers' Council of Thailand).
  4. MFA Chaeng Watthana endorsement (Department of Consular Affairs).
  5. Destination embassy / consulate finalisation + return delivery.

Document readiness before filing

Blog Article matters most when the filing window is narrow and the receiving authority applies its checklist strictly. Before any document is translated or notarised, we verify whether the source record is still within the destination authority's freshness rule, whether the name format matches the passport or company registry, whether supporting annexes must travel with the main document, and whether wet-ink originals are mandatory. This pre-flight stage is where most avoidable delays are prevented.

For many matters, document readiness is not just about collecting papers. It includes sequencing. Some authorities want the translation attached before notarisation; others insist that the source record be legalised first and translated later for local use. Universities, embassies, banks, BOI desks, and immigration offices often appear to ask for "the same thing" while enforcing materially different standards. We map that sequence up front so the file is prepared in the order most likely to be accepted on first submission.

Common pitfalls we prevent

The most common cause of rejection for first-time clients is using a source certificate that fails the destination authority's freshness rule (Thai household registrations older than six months, for example), translations missing the translator's licence number, or chain-of-certification steps performed in the wrong order. We screen for all three before any fees are incurred.

  • Stale source records (e.g. household registrations older than 6 months).
  • Translations missing the translator's licence number or seal.
  • Chain-of-certification steps performed out of order.
  • Names transliterated inconsistently across passport, ID, and certificate.

Transparent pricing & turnaround

All fees appear in a single transparent quote that bundles government charges, courier (EMS/Kerry), and attorney work — no hidden surcharges. Standard turnaround is 5–10 business days end-to-end; an expedited 1–3 business day track is available for time-critical filings.

Authoritative references: MFA Department of Consular Affairs (consular.mfa.go.th), Hague Conference on Private International Law (hcch.net), Lawyers' Council of Thailand (lawyerscouncil.or.th).

Quality control, evidence & accountability

Every blog article file we handle moves through a named-responsibility chain. The translator or document preparer completes the first pass, a second reviewer checks critical fields such as names, dates, authority names, seals, and destination-specific language, and an attorney or senior case manager verifies the certification pathway before submission. That governance layer is what turns a service page from marketing copy into an auditable promise: there is a real workflow behind the claim.

This is also central to E-E-A-T. Search engines and AI answer systems increasingly prefer sites that can demonstrate authorship, review, accountability, and alignment between on-page claims and business reality. By documenting reviewers, update dates, process steps, related authority references, and connected service pages, we help both users and machines understand that the information is maintained by practitioners who deal with these filings in the real world.

Frequently asked questions

How long does Blog Article take?

Standard cases close in 5–10 business days including MFA and embassy steps. Expedited track is 1–3 business days for an additional fee.

What documents do I need to prepare?

Original or government-issued copies of the Thai source records, plus a copy of the document owner's national ID or passport. We review your bundle for free before any work begins.

Do I have to appear in person?

In most cases, no — a signed power of attorney is sufficient. A small number of destination embassies (some visa categories) do require the document owner's physical presence; we flag those during intake.

Is the quote final?

Yes. Quotes are turn-key and include every government and courier fee. Request one via LINE @NYCLI or +66 83-249-4999 — typical reply time is under one hour during business days.

Do you serve clients outside Bangkok?

Yes. We cover all 77 Thai provinces with door-to-door courier pickup and delivery, fully tracked end-to-end.

Which destination countries are supported?

168 destinations including the 125 Hague Apostille jurisdictions and Non-Hague destinations that require in-Thailand embassy endorsement. See the Legalization hub for the full directory.

Related services

Reviewed by: Atty. Natthakarn (Notary Public licensee — Lawyers' Council of Thailand) · Last reviewed: 2026-06-17