ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
Real Estate Law

ครบทุกเรื่อง อสังหาริมทรัพย์ · ที่ดิน · คอนโด

โอนกรรมสิทธิ์ · สัญญาเช่า 30 ปี · ชาวต่างชาติซื้อคอนโด · Usufruct/Superficies · ตรวจโฉนด · นิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้าน · คดีข้อพิพาท — ทีมทนายและ Notary Public 12+ ปี · 1,200+ ธุรกรรม/ปี

ปรึกษาฟรี 083-249-4999

โอนกรรมสิทธิ์

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน/บ้าน
Land & House Transfer · 1–7
เริ่มต้น 8,000 บาท
ไถ่ถอน/รับโอนจำนอง
Mortgage Redemption & Assumption · 1–7
เริ่มต้น 7,500 บาท

สัญญาเช่า

สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี
30-Year Long Lease · 7–14
เริ่มต้น 25,000 บาท

ชาวต่างชาติถือครอง

ชาวต่างชาติซื้อคอนโด (FET / Foreign Quota)
Foreign Condo Purchase · 7–14
เริ่มต้น 18,000 บาท
สิทธิเก็บกิน (Usufruct)
Usufruct Rights · 3–7
เริ่มต้น 15,000 บาท
สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)
Superficies Rights · 7–14
เริ่มต้น 18,000 บาท
ตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดิน (Holding)
Holding Company for Land · 15–30
เริ่มต้น 45,000 บาท

คอนโด · หมู่บ้านจัดสรร

โอนกรรมสิทธิ์คอนโด
Condominium Transfer · 1–5
เริ่มต้น 8,000 บาท
จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
Condo Juristic Person Setup · 30–60
เริ่มต้น 35,000 บาท
จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
Housing Estate Juristic Setup · 60–90
เริ่มต้น 38,000 บาท

ข้อพิพาทที่ดิน

ข้อพิพาทที่ดิน (บุกรุก/ครอบครองปรปักษ์)
Land Dispute Litigation · 12–24 เดือน
เริ่มต้น 45,000 บาท

ตรวจสอบก่อนซื้อ

ตรวจสอบโฉนดและข้อจำกัด
Title Deed Due Diligence · 3–5
เริ่มต้น 6,500 บาท

ทุกขั้นตอนของบริการนี้ดำเนินการโดยทนายความที่ได้รับใบอนุญาตว่าความและใบอนุญาต Notarial Services Attorney จากสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ เอกสารทุกฉบับผ่านการตรวจทานก่อนยื่นต่อหน่วยงานราชการหรือสถานทูตเสมอ

ทำไมเรื่องนี้สำคัญ

เนื้อหาส่วน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ เป็นหนึ่งในงานที่มีปริมาณคำขอสูงสุดของสำนักงาน ปัจจุบันครอบคลุม 12 หมวดงานหลัก แต่ละหมวดมีเอกสารประกอบ ขั้นตอนการรับรอง และระยะเวลาดำเนินการที่แตกต่างกัน การเลือกเส้นทางที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยประหยัดเวลา 7–14 วัน เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นผิดทางแล้วต้องเริ่มใหม่

เนื่องจากงาน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ เป็นจุดบรรจบของกฎหมายปกครองไทยกับข้อกำหนดของหน่วยงานต่างประเทศ ต้นทุนของความผิดพลาดมักไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่เสียไป แต่เป็น "เวลาที่หาย" — การเลื่อนสัมภาษณ์วีซ่า การโยกสัญญาออกไปอีกไตรมาส หรือการพลาดรอบจดทะเบียน ราคาของเราจึงสะท้อนความจริงข้อนี้: เราอยากเสนอราคาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้น และส่งมอบให้ครบในรอบเดียว

ขั้นตอนการบริการ

กระบวนการมาตรฐานของเรามี 5 ขั้น: (1) การประเมินเอกสารต้นทางและสรุปเส้นทางที่เหมาะสมภายใน 1 ชั่วโมงทำการ (2) การจัดเตรียมและแปลเอกสารโดยนักแปลที่ได้รับการรับรอง (3) การรับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาต (4) การยื่น MFA และติดตามผลรายวัน (5) การยื่นสถานทูตหรือกงสุลปลายทางพร้อมจัดส่งเอกสารคืนถึงมือลูกค้า

  1. ประเมินเอกสารและให้คำแนะนำเส้นทางฟรี (ภายใน 1 ชั่วโมงทำการ)
  2. แปลโดยนักแปลรับรอง พร้อมตราประทับและเลขที่ใบอนุญาต
  3. รับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความฯ
  4. ยื่นนิติกรณ์ MFA กรมการกงสุล แจ้งวัฒนะ
  5. ยื่นสถานทูต/กงสุลปลายทาง + จัดส่งคืน

ความพร้อมของเอกสารก่อนยื่นจริง

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดเมื่อเส้นตายใกล้และหน่วยงานปลายทางใช้ checklist อย่างเคร่งครัด ก่อนเริ่มแปลหรือรับรองใด ๆ เราจะตรวจว่าเอกสารต้นทางยังอยู่ในอายุที่ปลายทางยอมรับหรือไม่ ชื่อบุคคล/ชื่อนิติบุคคลตรงกับหนังสือเดินทางหรือหนังสือรับรองบริษัทหรือไม่ เอกสารแนบต้องยื่นไปพร้อมต้นฉบับหลักหรือไม่ และจำเป็นต้องใช้ตัวจริงลงหมึกสดหรือไม่ ขั้นตอน pre-flight นี้คือจุดที่ช่วยกันปัญหาส่วนใหญ่ได้ดีที่สุด

ในหลายกรณี ความพร้อมของเอกสารไม่ได้หมายถึงการรวบรวมเอกสารให้ครบเท่านั้น แต่รวมถึง “ลำดับ” ด้วย บางหน่วยงานต้องการให้แนบคำแปลก่อนรับรองโนตารี บางแห่งต้องการให้นิติกรณ์ต้นฉบับให้เสร็จก่อนแล้วจึงแปลเพื่อใช้ยื่นในประเทศปลายทาง มหาวิทยาลัย สถานทูต ธนาคาร BOI และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักดูเหมือนขอเอกสารคล้ายกัน แต่จริง ๆ แล้วมีมาตรฐานคนละแบบ เราจึงวางลำดับงานตั้งแต่ต้นเพื่อเพิ่มโอกาสผ่านตั้งแต่รอบแรก

ข้อผิดพลาดที่เรามักเจอ (และวิธีป้องกัน)

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของลูกค้าใหม่คือ การใช้สำเนาเอกสารที่ไม่ตรงกับข้อกำหนดต้นทาง (เช่น ทะเบียนบ้านที่อายุเกิน 6 เดือน) การแปลที่ไม่ระบุข้อมูลผู้แปลและเลขที่ใบอนุญาต และการลำดับขั้นตอนนิติกรณ์ผิด เราตรวจประเด็นเหล่านี้ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง

  • เอกสารต้นทางอายุเกินที่ปลายทางกำหนด (เช่น ทะเบียนบ้านเกิน 6 เดือน)
  • งานแปลที่ไม่ระบุเลขใบอนุญาตหรือไม่มีตราประทับนักแปล
  • ลำดับขั้นนิติกรณ์ผิด ทำให้ต้องเริ่มใหม่
  • การสะกดชื่อภาษาอังกฤษไม่ตรงกันระหว่างหนังสือเดินทาง บัตรประชาชน และใบเอกสาร

ราคาและระยะเวลาแบบโปร่งใส

ค่าบริการแสดงในตารางราคาแบบโปร่งใส ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง รวมค่าธรรมเนียมราชการ ค่าจัดส่ง EMS และค่าทนายในใบเสนอราคาเดียว ระยะเวลาดำเนินการมาตรฐาน 5–10 วันทำการ บริการด่วน 1–3 วันทำการ

อ้างอิงหลัก: กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th), Hague Conference on Private International Law (hcch.net), สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ (lawyerscouncil.or.th)

การควบคุมคุณภาพ หลักฐาน และความรับผิดชอบ

ทุกแฟ้มงาน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานรับจะผ่านสายงานที่มีผู้รับผิดชอบชัดเจน ผู้แปลหรือผู้จัดเตรียมเอกสารทำรอบแรก ผู้ตรวจทานรอบสองเช็กชื่อ วันเดือนปี หน่วยงาน ตราประทับ และถ้อยคำเฉพาะประเทศปลายทาง จากนั้นทนายหรือ case manager อาวุโสจะยืนยันเส้นทางการรับรองก่อนยื่นจริง ชั้นการควบคุมนี้เองที่ทำให้หน้าบริการไม่ใช่เพียงข้อความโฆษณา แต่เป็นคำอธิบาย workflow ที่ตรวจสอบย้อนกลับได้

นี่คือแกนสำคัญของ E-E-A-T เช่นกัน เพราะระบบค้นหาและ AI รุ่นใหม่จะให้ค่าน้ำหนักกับเว็บไซต์ที่แสดงผู้ตรวจทาน วันที่อัปเดต ความรับผิดชอบ และความสอดคล้องระหว่างสิ่งที่อธิบายในหน้าเว็บกับบริการที่ทำจริง เมื่อมีข้อมูล reviewer, วันที่ทบทวน, ขั้นตอน, แหล่งอ้างอิง และหน้าที่เกี่ยวข้องครบถ้วน ทั้งผู้ใช้และระบบจะเข้าใจได้ว่าข้อมูลนี้ถูกดูแลโดยผู้ปฏิบัติงานจริง ไม่ใช่บทความทั่วไปที่ไม่มีเจ้าของความรู้ชัดเจน

รายละเอียดเชิงปฏิบัติและกลยุทธ์การยื่น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีกฎหมายเฉพาะหลายฉบับซ้อนกัน ทั้งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และระเบียบของกรมที่ดินที่อัปเดตเป็นระยะ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติจึงต้องตรวจ ratio 49% ของอาคาร, ใบรับรองการนำเงินตราเข้าจากต่างประเทศ (FET / Bor.Tor.3) และเงื่อนไขนิติบุคคลอาคารชุดก่อนนัดวันโอนจริงทุกครั้ง

สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงได้ เรามีทางเลือกเชิงโครงสร้างให้ตามแต่วัตถุประสงค์: สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีพร้อมเงื่อนไขต่ออายุ, สิทธิเก็บกิน (Usufruct), สิทธิอาศัย (Right of Habitation), หรือการตั้งบริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นเกิน 51% ภายใต้กรอบของพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว แต่ละโครงสร้างมีข้อดี-ข้อจำกัดและความเสี่ยงเรื่อง nominee ต่างกัน เราจะอธิบายให้เห็นภาพและเลือกแบบที่ผ่านการตรวจสอบของกรมที่ดินและสรรพากรได้จริง

ในงานซื้อ-ขายโครงการคอนโดมือสองและบ้านมือสอง เรามักพบประเด็นเรื่องภาระจำยอม สิทธิทาง น้ำท่วม ผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และคดีฟ้องร้องค้างเก่าที่ติดมากับโฉนด การตรวจสอบประวัติโฉนด (title search) ย้อนหลังอย่างน้อย 10 ปี รวมถึงการตรวจ encumbrance และ caveat ที่กรมที่ดินจึงสำคัญพอ ๆ กับการทำสัญญาซื้อขาย เราออกรายงาน due diligence เป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยพร้อมข้อเสนอแนะที่นำไปใช้ต่อรองราคาได้

ฝั่งคดีความ ทีมทนายของเรามีประสบการณ์คดีที่ดินและคดีอาคารชุดในศาลแพ่ง ศาลแขวง และศาลปกครอง ครอบคลุมตั้งแต่คดีขับไล่ คดีบังคับจำนอง คดีเพิกถอนนิติกรรม คดีพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องค่าส่วนกลาง ไปจนถึงคดีฟ้องเพิกถอนคำสั่งทางปกครองของเจ้าพนักงานที่ดิน เราเชื่อมโยงเอกสารคดีกับเอกสารจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อเตรียมพยานเอกสารให้ครบทั้งเส้น

ทุกธุรกรรมอสังหาฯ ที่เราทำจะถูกบันทึกใน case file พร้อม checklist ก่อนวันโอน เพื่อให้ลูกค้าและธนาคารผู้ให้สินเชื่อเห็นภาพเดียวกัน ลดโอกาสที่นัดโอนจะเลื่อนเพราะเอกสารไม่ครบ และทำให้สรรพากรเขตพื้นที่ออกใบเสร็จภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ในวันเดียว — สิ่งเหล่านี้คือเหตุผลที่บริการอสังหาฯ ของเรามักถูกแนะนำต่อจากลูกค้าธนาคารและตัวแทนต่างชาติ

คำถามที่พบบ่อย

ใช้เวลานานเท่าใดสำหรับ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์?

งานมาตรฐาน 5–10 วันทำการรวมการรับรอง MFA และสถานทูต บริการด่วน 1–3 วันทำการมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารต้นฉบับหรือสำเนาที่ออกโดยหน่วยงานราชการไทย พร้อมสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของเอกสาร — เราตรวจสอบให้ฟรีก่อนเริ่มงาน

รับรองเอกสารต้องไปด้วยตัวเองไหม?

ไม่จำเป็น ส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านมอบอำนาจได้ทั้งหมด มีบางกรณีที่สถานทูตปลายทางต้องการให้เจ้าของเอกสารมาด้วยตนเอง (เช่น วีซ่าบางประเภท)

ค่าใช้จ่ายแน่นอนเท่าใด?

ขอใบเสนอราคาฟรีภายใน 1 ชั่วโมงทำการที่ LINE @NYCLI หรือ 083-249-4999 — ราคาเป็นแบบเหมารวมค่าธรรมเนียมราชการทุกอย่าง

รับงานทั่วประเทศหรือไม่?

ใช่ ครอบคลุมทั้ง 77 จังหวัด รับ–ส่งเอกสารถึงบ้าน/สำนักงานทั่วไทยผ่าน Kerry/EMS พร้อม tracking number

ทำให้สถานทูตประเทศไหนได้บ้าง?

รองรับ 168 ประเทศ รวมทั้งกลุ่ม Hague Apostille 125 ประเทศ และกลุ่ม Non-Hague ที่ต้องผ่านสถานทูตในไทย ดูรายชื่อทั้งหมดในหน้า Legalization

บริการที่เกี่ยวข้อง

ตรวจทานโดย: ทนาย ภาคิน (Senior Partner — บริษัท NYC Legal & Notary Services จำกัด) · ทบทวนล่าสุด: 2026-05-25