โอนกรรมสิทธิ์คอนโดคืออะไร · ฐานกฎหมาย · ใครต้องใช้
โอนกรรมสิทธิ์คอนโดจัดอยู่ในกลุ่มคอนโด/หมู่บ้านจัดสรร ดำเนินการที่กรมที่ดิน / นิติบุคคล ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 (Quota ต่างชาติ 49%) + มาตรา 19/2 (เงื่อนไข FET / เงินโอนจากต่างประเทศ)
ผู้ที่ต้องใช้บริการ: ผู้ซื้อคอนโด · ผู้ขายคอนโด · ชาวต่างชาติ (49% Foreign Quota)
ประเด็นสำคัญที่ต้องเข้าใจก่อนตัดสินใจ: ตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด · ตรวจค่าส่วนกลางค้าง · FET Form สำหรับชาวต่างชาติ — ทีมเราจะอธิบายและตรวจสอบครบทุกประเด็นก่อนเริ่มดำเนินการ พร้อม Risk Memo เป็นลายลักษณ์อักษร
6 ขั้นตอนการทำงานของ NYC Legal
1) ปรึกษาฟรี 30 นาที — รับฟังเป้าหมาย ประเมินเส้นทางที่เหมาะสม คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ค่าโอน ภาษี ค่าธรรมเนียม) เป็นตาราง
2) Due Diligence เชิงลึก — ขอข้อมูลจากกรมที่ดิน / นิติบุคคล ตรวจโฉนดต้นฉบับ ตรวจภาระผูกพัน ตรวจผังเมือง ตรวจแนวเวนคืน ตรวจ EIA (ถ้ามี)
3) Risk Memo — รายงานความเสี่ยงเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อม Mitigation Plan และทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า (ถ้ามี)
4) ร่างสัญญา/เอกสาร — ใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่ผ่านการพิจารณามากกว่า 1,200 เคส ปิดช่องโหว่ที่ DIY มักพลาด
5) เข้าทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน / นิติบุคคล — ทีมไปด้วยทุกครั้ง คุมเอกสาร เงินมัดจำ (Escrow) และการชำระค่าธรรมเนียมให้ครบถ้วน
6) ส่งมอบเอกสารต้นฉบับ + Aftercare 90 วัน — รวมโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์/สัญญา + คำแนะนำการดูแลและตอบคำถามฟรี
4 Tier ค่าบริการและภาษีที่เกี่ยวข้อง
Tier 1 — Standard: 8,000 บาท · 1–5 วัน · เหมาะกับเคสมาตรฐาน เอกสารครบ ไม่มีข้อพิพาท
Tier 2 — Express (+50%): 12,000 บาท · ลดเวลา 40-60% · ใช้ทีม Senior + คิวพิเศษที่กรมที่ดิน
Tier 3 — Premium + Tax Optimization (+100%): 16,000 บาท · รวมการวางแผนภาษีโอน/SBT/หัก ณ ที่จ่าย เพื่อประหยัด 15-30%
Tier 4 — Annual Retainer: 48,000 บาท/ปี · ไม่จำกัดจำนวนเคส + Property Portfolio Management สำหรับนักลงทุน 5+ ทรัพย์
ค่าใช้จ่ายภาครัฐ (ไม่รวมในค่าบริการ): ตามอัตราของกรมที่ดิน/หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง — แจ้งเป็นตารางก่อนวันโอน
5 โครงสร้างถือครองที่ถูกกฎหมาย (สำหรับชาวต่างชาติ)
1) คอนโดในชื่อตนเอง (Foreign Quota) — อ้างอิง พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19 · ความเสี่ยง: ต่ำ · ต้องมี FET + Quota ว่าง || 2) เช่าระยะยาว 30 ปี (+30+30 Option) — อ้างอิง ป.พ.พ. ม.540 · ความเสี่ยง: ปานกลาง · Option ต่ออายุไม่ผูกพันบุคคลที่ 3 || 3) Usufruct ตลอดชีพ — อ้างอิง ป.พ.พ. ม.1417 · ความเสี่ยง: ต่ำ · สิ้นสุดเมื่อผู้รับสิทธิเสียชีวิต || 4) Superficies + เช่าที่ดิน — อ้างอิง ป.พ.พ. ม.1410 · ความเสี่ยง: ต่ำ · เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ || 5) BOI Promotion (ที่ดินอุตสาหกรรม) — อ้างอิง พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน ม.27 · ความเสี่ยง: ต่ำ · เฉพาะกิจการ BOI
⚠ คำเตือน: การใช้ "บริษัทไทยหุ่นเชิด" (Nominee) ผิดมาตรา 36 พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โทษจำคุก 3 ปี ปรับสูงสุด 1 ล้านบาท และริบทรัพย์ทันที — เราออกแบบโครงสร้างที่ตรวจสอบได้ตามกฎหมายและรองรับการตรวจสอบของ DBD
8 จุดเสี่ยงที่ต้องระวัง (Curated Checklist)
1) คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายผิด (กรณีบุคคลธรรมดาถือเกิน 5 ปี ใช้สูตรพิเศษ)
2) ลืมขอ Tor Tor 3 / FET Form จากธนาคารตอนโอนเงินเข้าไทย
3) ไม่ตรวจภาระจำยอม/ทางจำเป็นด้านหลังโฉนด — รับโอนแล้วเพื่อนบ้านมีสิทธิเดินผ่าน
4) ไม่ตรวจค่าส่วนกลางค้างชำระย้อนหลัง 3 ปี — รับโอนแล้วต้องจ่ายแทน
5) ใช้แบบสัญญาของผู้ขาย/Developer โดยไม่แก้ — มักเอื้อฝั่งผู้ขาย 70%+
6) ชาวต่างชาติโอนเงินไม่ตรงตาม FET Rule (ต้อง ≥ 50,000 USD ต่อรายการ ระบุชื่อ-ที่อยู่ห้อง)
7) สัญญาเช่า 30 ปี ไม่ระบุเงื่อนไข Renewal ชัดเจน — ศาลฎีกาเคยตัดสินว่า Option ต่ออายุไม่ผูกพันทายาท
8) ไม่ตรวจประเภทโฉนด (น.ส.4จ vs น.ส.3ก vs ส.ค.1) — บางประเภทโอนไม่ได้/จดจำนองไม่ได้
ทีมใช้ Checklist 47 ข้อที่พัฒนาจากกรณีจริงกว่า 1,200 ธุรกรรม ครอบคลุมจุดเสี่ยงที่ DIY มักมองข้าม — รับ Checklist เต็มฟรีเมื่อนัดปรึกษา
ทำไมต้องเลือก NYC Legal · E-E-A-T Signals
ทีมประกอบด้วยทนายความใบอนุญาตสภาทนายความ + Notary Public รับรองโดยสภาทนายความ + อดีตเจ้าหน้าที่ที่ดิน — ดำเนินธุรกรรมอสังหาฯ มากกว่า 1,200 รายการ/ปี ทั่วประเทศ
Professional Indemnity Insurance วงเงิน 50 ล้านบาท · PDPA Compliant (มาตรฐาน ISO 27001 equivalent) · Escrow Account ผ่านธนาคารชั้นนำ
ตั้งแต่ 15 ธ.ค. 2567 ไทยเข้าเป็นภาคี Hague Apostille Convention 1961 — เอกสารต่างประเทศ (POA, Marriage Certificate, Company Registration) ใช้ Apostille แทน Consular Legalization ลดเวลา 60% และค่าใช้จ่าย 30-50%
คำถามที่พบบ่อย
โอนกรรมสิทธิ์คอนโดใช้เวลานานเท่าใด · มี Express ไหม
Standard 1–5 วัน หลังเอกสารครบ — Express ลดเวลา 40-60% (+50% ค่าบริการ) · ขึ้นกับคิวกรมที่ดิน / นิติบุคคล
ค่าบริการเริ่มต้นเท่าใด รวมอะไรบ้าง
Tier 1 เริ่ม 8,000 บาท รวม Due Diligence + Risk Memo + ร่างสัญญา + เข้าทำธุรกรรม + Aftercare 90 วัน — ค่าธรรมเนียมและภาษีภาครัฐแยก แจ้งตายตัวก่อนเริ่ม
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้หรือไม่
ได้ ภายใต้ Foreign Quota 49% ของพื้นที่อาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19) ต้องโอนเงินจากต่างประเทศพร้อม FET Form ≥ 50,000 USD ต่อรายการ
Nominee Company ใช้ได้ไหม · มีโทษอะไร
ผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ.ต่างด้าว ม.36 — โทษจำคุก 3 ปี ปรับสูงสุด 1 ล้านบาท และริบทรัพย์ทันที DBD ตรวจสอบเข้มขึ้นมากตั้งแต่ปี 2566 เราไม่รับเคส Nominee เด็ดขาด
เอกสารต่างประเทศต้องผ่าน Apostille หรือ Legalization
ตั้งแต่ 15 ธ.ค. 2567 ประเทศภาคี Hague (125+ ประเทศ) ใช้ Apostille อย่างเดียว ประหยัด 30-50% — ประเทศนอกภาคี (เช่น เวียดนาม กัมพูชา) ยังคงต้อง Consular Legalization 4 ขั้นตอน
ลูกค้าต้องไปกรมที่ดิน / นิติบุคคลด้วยตนเองหรือไม่
วันโอนต้องไปด้วยตนเองหรือมอบอำนาจ (POA) ทีมจัดเตรียม POA + รับรอง Notary ให้ — รองรับ Remote Closing ผ่าน POA สำหรับลูกค้าต่างประเทศ
รับงานต่างจังหวัดและต่างประเทศหรือไม่
รับครับ — เครือข่ายในกรมที่ดินทั่วประเทศ 77 จังหวัด + สาขาขอนแก่น/อุดรธานี/หนองคาย + Remote Service สำหรับลูกค้าต่างประเทศผ่าน POA + Apostille
รับประกันอะไรบ้าง · ถ้าทีมผิดพลาดจะรับผิดอย่างไร
Professional Indemnity Insurance วงเงิน 50 ล้านบาท · รับประกันความถูกต้องของเอกสารและขั้นตอน · หากเกิดความเสียหายจากข้อผิดพลาดของทีม รับผิดชอบเต็มจำนวนตามวงเงินประกัน + คืนค่าบริการ