นิติกรรมที่ดิน · โอนกรรมสิทธิ์ · Real Estate Conveyancing — ปิดดีลอสังหาฯ อย่างปลอดภัย
การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เป็น ธุรกรรมเดียวที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตสำหรับคนส่วนใหญ่ — และความผิดพลาดเพียงจุดเดียว (โฉนดมีภาระติดพันที่ไม่ทราบ · นิติบุคคลอาคารชุดติด Quota ต่างชาติเกิน 49% · Developer ล้มละลายระหว่างก่อสร้าง · Lease Renewal 30+30 ที่ไม่ Bankable) อาจทำให้เงินหลายล้านหรือหลายสิบล้านสูญเสียได้ · ทีมทนายอสังหาฯ เฉพาะทาง 12+ คน + Tax Lawyer 4 คน + Land Surveyor 3 คนของเรา ปิดดีลแล้ว 4,500+ ดีล มูลค่ารวม ฿28,000M+ และเป็นทีมที่ ธนาคารชั้นนำ(BBL · SCB · KBANK · UOB · HSBC) ยอมรับสัญญาของเราโดยตรง
Due Diligence — หัวใจของดีลที่ปลอดภัย
จากสถิติของเรา 30% ของดีลที่ไม่ทำ Due Diligence พบปัญหาภายหลัง — ตั้งแต่ภาระจำนองที่ไม่ได้ปลดล็อก · ภาระจำยอมที่ไม่ปรากฏในโฉนด · ค่าส่วนกลางค้างชำระ หลายแสนบาท · นิติบุคคลอาคารชุดติด Quota ต่างชาติเกิน 49% (ทำให้ต่างชาติซื้อไม่ได้) · ผังเมืองสีเหลืองที่ทำให้สร้างได้แค่ 4 ชั้น (แต่ผู้ขายโฆษณาว่าสร้างได้ 8 ชั้น) · EIA ที่ไม่ผ่าน · ใบอนุญาตก่อสร้างปลอม · รายงาน DD ของเรา 15-30 หน้าครอบคลุม Title Search 30 ปี · ผังเมือง · EIA · ใบอนุญาต · นิติบุคคล · Developer Background · Risk Matrix + คะแนนความเสี่ยง 1-10 + คำแนะนำเชิงปฏิบัติ
คนต่างชาติซื้ออสังหาฯในไทยได้อย่างไร
คอนโด — ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในนามตัวเองได้ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม.19 แต่ทุกอาคารต้องมีอัตราต่างชาติรวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด — ต้องโอนเงินจากต่างประเทศมาเป็นเงินบาทผ่าน Foreign Exchange Transaction Form (ใบ ตท.3) จากธนาคารไทย พร้อมระบุชัดเจนว่า "เพื่อซื้อห้องชุด" · กรณี Quota เต็ม — ใช้ Long-term Lease 30 ปี แทน
ที่ดินและบ้าน — ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ตาม พ.ร.บ.ที่ดิน ม.86 ยกเว้น (a) BOI Promotion (ลงทุน ฿40M+) (b) ทายาทคนไทย · ทางเลือกที่ใช้จริง: (1)Long-term Lease 30 ปี + Renewal 30+30 ปี — รวม 90 ปี · จดทะเบียน กรมที่ดิน · โครงสร้าง Bankable ที่เราออกแบบรวม Pre-paid Renewal Premium + POA ผูกพันทายาทเจ้าของ + Mortgage บน Leasehold (2) Usufruct (สิทธิเก็บกิน) ตลอดชีพ — เหมาะกับคู่สมรสไทย-ต่างชาติ · ภรรยาไทยถือกรรมสิทธิ์ + สามี ต่างชาติได้ Usufruct ตลอดชีวิต (3) Thai Limited Company 51:49 + Preferred Shares — ต่างชาติได้ Voting Control ผ่าน Preferred Shares (1 share = 10 votes) — ต้องระวัง ไม่ใช้ Nominee (ผิด ม.96 ทวิ · จำคุก + ปรับ + ยึดที่ดิน) (4) Superficies (สิทธิ์ปลูกสร้าง 30 ปี)
ภาษีและค่าธรรมเนียม — วางแผนล่วงหน้าประหยัดได้มหาศาล
การโอนกรรมสิทธิ์มีภาษี/ค่าธรรมเนียม 5 ตัวหลัก — รวมประมาณ 6-8% ของราคาประเมิน: (1) ค่าธรรมเนียมโอน 2% (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือไม่ครบ 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% (ถือเกิน 5 ปี/บ้านอยู่จริง) (3) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — บุคคลธรรมดาตาม Holding Period (1-5%) · นิติบุคคล 1% (4) อากรแสตมป์ 0.5% (5) ค่าธรรมเนียมจำนอง 1% · กลยุทธ์ Property Tax Planningของเรา: (a) Holding Period 5+ ปี ประหยัด 2.8% (b) บ้านอยู่จริง + ทะเบียนบ้าน 1+ ปี ลดหย่อน (c) Holding Company Structure — ขายหุ้นแทนขายทรัพย์ ประหยัด 5%+ (d) BVI/Singapore Holding — Capital Gains 0% สำหรับนักลงทุนต่างชาติ · เคสจริง: ลูกค้าขาย 12 หลัง ฿850M — ประหยัดภาษี ฿42M
Same-Day Closing ที่กรมที่ดิน
วันโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่สำคัญที่สุด — ทีมทนายและล่ามของเราไปกับลูกค้าทุกขั้นตอน: (1) ตรวจเอกสารกับเจ้าพนักงาน (2) ประเมินราคา + คำนวณภาษีอีกครั้ง (3) ชำระเงินผ่าน Cashier Cheque หรือ Bank Transfer ต่อหน้า (4) เซ็น ทด.13 (สัญญาซื้อขายมาตรฐาน กรมที่ดิน) (5) ชำระค่าธรรมเนียม + ภาษีธุรกิจเฉพาะ + อากร (6) รับโฉนดใหม่ทันที— ใช้เวลารวม 3-5 ชม. · เครือข่ายกรมที่ดิน 461 สำนักงานทั่วประเทศ — Same-Day Booking ได้ทุกที่ผ่านระบบ Online + เจ้าหน้าที่ประสานล่วงหน้า
Pre-sale และการป้องกัน Developer ล้ม
การซื้อคอนโด/บ้านโครงการแบบ Pre-sale (ดาวน์ 10-30% + ผ่อนระหว่างก่อสร้าง 2-3 ปี) มีความเสี่ยงสำคัญ 3 ข้อ: (1) Developer ล้มละลาย (2) ก่อสร้างล่าช้า/ไม่ตรงสเปก (3) EIA ไม่ผ่าน · พ.ร.บ.อาคารชุด 2562 บังคับให้ Developer ฝากเงินดาวน์ของลูกค้าในEscrow Account ที่ธนาคารจนกว่าจะสร้างเสร็จและโอน Title — เป็น การคุ้มครองที่สำคัญ · ทีมเราตรวจ Developer Background ผ่าน DBD · ฟ้องล้มละลาย · คดีฟ้องร้อง · Track Record โครงการเดิม + ตรวจ Escrow Setup + Penalty Clause (อย่างน้อย 0.01% ของเงินดาวน์ต่อวันที่ล่าช้า) · เคสล่าสุด: เราช่วยลูกค้า 23 ราย ฟ้อง Developer เจ้าใหญ่ที่ล่าช้า — ได้คืนเงินดาวน์ 100% + ดอกเบี้ย
Real Estate Litigation — เมื่อดีลผิดพลาด
ทีม Real Estate Litigation ของเราชนะคดี 88% ใน 5 ปี — รับ 5 ประเภทหลัก: (1) ฟ้อง Developer ก่อสร้างล่าช้า/ไม่ตรงสเปก — เรียกค่าเสียหาย + ค่าปรับ + ยกเลิกสัญญา + คืนเงินดาวน์ (2) ฟ้องเพิกถอนนิติกรรม— กรณีโดนหลอกขาย · เซ็นโดยสำคัญผิด · ผู้ขายไม่มีอำนาจ (3) ฟ้องบังคับโอน — ผู้ขาย รับมัดจำแล้วไม่ยอมโอน (4) คดีภาระจำยอม/ทางเข้า-ออก · บุกรุก (5) คดีค่าส่วนกลาง · เคสล่าสุด: ฟ้อง Developer ไม่ส่งมอบโครงการมูลค่า ฿1.2B — ได้คืน เงินดาวน์ให้ลูกค้า 482 ราย รวม ฿385M ใน 18 เดือน
BOI Land Purchase — ทางลัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
บริษัทที่ได้รับ BOI Promotion สามารถซื้อที่ดินในนามบริษัทได้แม้ต่างชาติถือหุ้น 100% — เงื่อนไข: ลงทุน ฿40M+ ในกิจการที่ส่งเสริม (Manufacturing · Software · Biotech · Logistics · EEC Activities) · จำกัดพื้นที่ — สำนักงาน 5 ไร่ · โรงงานตามขนาด · ที่อยู่อาศัยพนักงาน 10 ไร่ · กระบวนการ: ยื่นโครงการ → BOI Approval (60-90 วัน) → ตั้งบริษัท → ขออนุญาตซื้อที่ดิน (30-45 วัน) → โอน · ทีมเราเสริมด้วย BOI Specialist ที่เป็นอดีตเจ้าหน้าที่ BOI โดยตรง · ค่าบริการครบวงจร ฿250,000–฿1.5M
ทำไมเลือก NYC Legal สำหรับ Real Estate Conveyancing
(1) ทีมทนายอสังหาฯ เฉพาะทาง 12+ คน + Tax Lawyer 4 คน + Land Surveyor 3 คน — ประสบการณ์รวม 180+ ปี (2) ปิดดีลแล้ว 4,500+ ดีล มูลค่ารวม ฿28,000M · ดีลใหญ่สุด ฿1.2B (รีสอร์ทภูเก็ต) (3) เครือข่ายกรมที่ดินครบ 461 สำนักงาน — Same-Day Booking ได้ทุกที่ (4) Foreign Client 65% — เชี่ยวชาญ Cross-border Conveyancing + Currency Hedging (5) บริการ White Glove — รถรับ-ส่ง + ล่าม 18 ภาษา + Document Concierge (6) Insurance ครบ — Professional Indemnity ฿100M + Title Insurance พันธมิตร First American Title (7) Post-closing Service ฟรี 1 ปี — Safe Deposit · ภาษีโรงเรือน · ค่าส่วนกลาง · Property Management (8) Bankable Structure — ธนาคารชั้นนำ BBL · SCB · KBANK · UOB · HSBC ยอมรับสัญญาของเราโดยตรง