Real Estate Conveyancing & Foreign Ownership
Foreign Ownership · Lease · Land Office · สำหรับ นายหน้า · นักลงทุน · Developer · ผู้ซื้อต่างชาติ
ตลาดอสังหาฯ ไทยมีต่างชาติถือครองคอนโดและเช่าระยะยาวมูลค่ากว่า 200,000 ล้านบาท/ปี — กฎหมายซับซ้อนทั้ง Foreign Quota, Usufruct, Superficies, Lease 30 ปี และ Marriage Property NYC Legal ช่วย Developer, Broker และผู้ซื้อปิดดีลปลอดภัย
ความท้าทายของอุตสาหกรรม
ปัญหา compliance และเอกสารที่ลูกค้ากลุ่ม Real Estate เจอบ่อยที่สุด
Foreign Quota Verification
ตึก condo ต้องมี Foreign Quota ไม่เกิน 49% — ต้องตรวจที่กรมที่ดินทุกครั้ง
Title Deed Translation
โฉนด นส.3 ต้องแปลและรับรองสำหรับใช้ใน Loan ต่างประเทศหรือ Probate
Power of Attorney ข้ามประเทศ
ผู้ซื้อต่างชาติทำสัญญาออนไลน์ไม่ได้ — ต้องใช้ POA ที่ Notary และ Apostille / กงสุล
Marriage Property
คู่สมรสไทย-ต่างชาติต้องลง Statement ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของฝ่ายไทย
โซลูชั่นจาก NYC Legal
Conveyancing End-to-End
ตรวจสิทธิ์ + ร่างสัญญา + Escrow + ดำเนินการที่กรมที่ดิน
Document Translation
สัญญาซื้อขาย/เช่า ใบโฉนด ใบประเมินภาษี Bilingual EN-TH-CN-RU
กฎหมายและมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายที่ดิน
- พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522
- พ.ร.บ. การเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542
- พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
เอกสารที่เราดำเนินการให้
- Title Deed (โฉนด / นส.3 / นส.3ก)
- Sale & Purchase Agreement
- Lease Agreement (30 ปี)
- Power of Attorney
- Foreign Exchange Transaction Form (FETF)
- House Registration (ทร.14)
ขั้นตอนการทำงาน
Due Diligence
ตรวจที่ดิน, ภาระจำยอม, จำนอง, คำสั่งศาล
Contract Drafting
ร่าง SPA / Lease Bilingual
Notary & Translation
POA, Title Deed, Tax Estimate
Land Office Transfer
ดำเนินการให้ลูกค้าไม่ต้องไป
Chinese Investor — Condo Portfolio 8 ห้อง
ปิดดีล 8 ห้อง พร้อม Foreign Quota ผ่าน POA จากปักกิ่ง
NYC จัด Notary POA + แปล + รับรองกงสุลจีนในไทย + ตรวจ Quota ทุก project
ปิดดีลใน 21 วัน · ไม่มี dispute
คำถามที่พบบ่อย
Q.ต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยวได้ไหม?
A.ตรงๆ ไม่ได้ — แต่ใช้ Lease 30+30+30 หรือถือผ่าน Thai LLC ที่ถูกต้อง
Q.POA ต้อง Apostille ไหม?
A.ขึ้นกับประเทศที่เซ็น — สมาชิก Hague ใช้ Apostille, อื่นๆ ใช้กงสุลไทย
Q.FETF คืออะไร?
A.Foreign Exchange Transaction Form — เอกสารยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อ condo โอนเข้ามาจากต่างประเทศ ต้องใช้ขอ Foreign Quota
พร้อมเริ่มงานกับทีม Industry Specialist?
นัดที่ปรึกษาฟรี 30 นาที — เราจะวาง Compliance Roadmap ให้ก่อนเสนอราคา
บริการนี้รองรับทั้งผู้ที่อยู่ในประเทศไทยและชาวต่างชาติที่ต้องนำเอกสารไทยไปใช้ในต่างประเทศ ทีมงานสองภาษา (ไทย–อังกฤษ) ดูแลตั้งแต่การตรวจเอกสารต้นทาง การแปล การรับรองโนตารี ไปจนถึงนิติกรณ์ MFA และสถานทูตปลายทาง
ทำไมเรื่องนี้สำคัญ
เนื้อหาส่วน หมวดอุตสาหกรรม เป็นหนึ่งในงานที่มีปริมาณคำขอสูงสุดของสำนักงาน ปัจจุบันครอบคลุม หลายสิบ หมวดงานหลัก แต่ละหมวดมีเอกสารประกอบ ขั้นตอนการรับรอง และระยะเวลาดำเนินการที่แตกต่างกัน การเลือกเส้นทางที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยประหยัดเวลา 7–14 วัน เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นผิดทางแล้วต้องเริ่มใหม่
เนื่องจากงาน หมวดอุตสาหกรรม เป็นจุดบรรจบของกฎหมายปกครองไทยกับข้อกำหนดของหน่วยงานต่างประเทศ ต้นทุนของความผิดพลาดมักไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่เสียไป แต่เป็น "เวลาที่หาย" — การเลื่อนสัมภาษณ์วีซ่า การโยกสัญญาออกไปอีกไตรมาส หรือการพลาดรอบจดทะเบียน ราคาของเราจึงสะท้อนความจริงข้อนี้: เราอยากเสนอราคาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้น และส่งมอบให้ครบในรอบเดียว
ขั้นตอนการบริการ
กระบวนการมาตรฐานของเรามี 5 ขั้น: (1) การประเมินเอกสารต้นทางและสรุปเส้นทางที่เหมาะสมภายใน 1 ชั่วโมงทำการ (2) การจัดเตรียมและแปลเอกสารโดยนักแปลที่ได้รับการรับรอง (3) การรับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาต (4) การยื่น MFA และติดตามผลรายวัน (5) การยื่นสถานทูตหรือกงสุลปลายทางพร้อมจัดส่งเอกสารคืนถึงมือลูกค้า
- ประเมินเอกสารและให้คำแนะนำเส้นทางฟรี (ภายใน 1 ชั่วโมงทำการ)
- แปลโดยนักแปลรับรอง พร้อมตราประทับและเลขที่ใบอนุญาต
- รับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความฯ
- ยื่นนิติกรณ์ MFA กรมการกงสุล แจ้งวัฒนะ
- ยื่นสถานทูต/กงสุลปลายทาง + จัดส่งคืน
ความพร้อมของเอกสารก่อนยื่นจริง
หมวดอุตสาหกรรม จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดเมื่อเส้นตายใกล้และหน่วยงานปลายทางใช้ checklist อย่างเคร่งครัด ก่อนเริ่มแปลหรือรับรองใด ๆ เราจะตรวจว่าเอกสารต้นทางยังอยู่ในอายุที่ปลายทางยอมรับหรือไม่ ชื่อบุคคล/ชื่อนิติบุคคลตรงกับหนังสือเดินทางหรือหนังสือรับรองบริษัทหรือไม่ เอกสารแนบต้องยื่นไปพร้อมต้นฉบับหลักหรือไม่ และจำเป็นต้องใช้ตัวจริงลงหมึกสดหรือไม่ ขั้นตอน pre-flight นี้คือจุดที่ช่วยกันปัญหาส่วนใหญ่ได้ดีที่สุด
ในหลายกรณี ความพร้อมของเอกสารไม่ได้หมายถึงการรวบรวมเอกสารให้ครบเท่านั้น แต่รวมถึง “ลำดับ” ด้วย บางหน่วยงานต้องการให้แนบคำแปลก่อนรับรองโนตารี บางแห่งต้องการให้นิติกรณ์ต้นฉบับให้เสร็จก่อนแล้วจึงแปลเพื่อใช้ยื่นในประเทศปลายทาง มหาวิทยาลัย สถานทูต ธนาคาร BOI และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักดูเหมือนขอเอกสารคล้ายกัน แต่จริง ๆ แล้วมีมาตรฐานคนละแบบ เราจึงวางลำดับงานตั้งแต่ต้นเพื่อเพิ่มโอกาสผ่านตั้งแต่รอบแรก
ข้อผิดพลาดที่เรามักเจอ (และวิธีป้องกัน)
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของลูกค้าใหม่คือ การใช้สำเนาเอกสารที่ไม่ตรงกับข้อกำหนดต้นทาง (เช่น ทะเบียนบ้านที่อายุเกิน 6 เดือน) การแปลที่ไม่ระบุข้อมูลผู้แปลและเลขที่ใบอนุญาต และการลำดับขั้นตอนนิติกรณ์ผิด เราตรวจประเด็นเหล่านี้ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง
- เอกสารต้นทางอายุเกินที่ปลายทางกำหนด (เช่น ทะเบียนบ้านเกิน 6 เดือน)
- งานแปลที่ไม่ระบุเลขใบอนุญาตหรือไม่มีตราประทับนักแปล
- ลำดับขั้นนิติกรณ์ผิด ทำให้ต้องเริ่มใหม่
- การสะกดชื่อภาษาอังกฤษไม่ตรงกันระหว่างหนังสือเดินทาง บัตรประชาชน และใบเอกสาร
ราคาและระยะเวลาแบบโปร่งใส
ค่าบริการแสดงในตารางราคาแบบโปร่งใส ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง รวมค่าธรรมเนียมราชการ ค่าจัดส่ง EMS และค่าทนายในใบเสนอราคาเดียว ระยะเวลาดำเนินการมาตรฐาน 5–10 วันทำการ บริการด่วน 1–3 วันทำการ
อ้างอิงหลัก: กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th), Hague Conference on Private International Law (hcch.net), สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ (lawyerscouncil.or.th)
การควบคุมคุณภาพ หลักฐาน และความรับผิดชอบ
ทุกแฟ้มงาน หมวดอุตสาหกรรม ที่สำนักงานรับจะผ่านสายงานที่มีผู้รับผิดชอบชัดเจน ผู้แปลหรือผู้จัดเตรียมเอกสารทำรอบแรก ผู้ตรวจทานรอบสองเช็กชื่อ วันเดือนปี หน่วยงาน ตราประทับ และถ้อยคำเฉพาะประเทศปลายทาง จากนั้นทนายหรือ case manager อาวุโสจะยืนยันเส้นทางการรับรองก่อนยื่นจริง ชั้นการควบคุมนี้เองที่ทำให้หน้าบริการไม่ใช่เพียงข้อความโฆษณา แต่เป็นคำอธิบาย workflow ที่ตรวจสอบย้อนกลับได้
นี่คือแกนสำคัญของ E-E-A-T เช่นกัน เพราะระบบค้นหาและ AI รุ่นใหม่จะให้ค่าน้ำหนักกับเว็บไซต์ที่แสดงผู้ตรวจทาน วันที่อัปเดต ความรับผิดชอบ และความสอดคล้องระหว่างสิ่งที่อธิบายในหน้าเว็บกับบริการที่ทำจริง เมื่อมีข้อมูล reviewer, วันที่ทบทวน, ขั้นตอน, แหล่งอ้างอิง และหน้าที่เกี่ยวข้องครบถ้วน ทั้งผู้ใช้และระบบจะเข้าใจได้ว่าข้อมูลนี้ถูกดูแลโดยผู้ปฏิบัติงานจริง ไม่ใช่บทความทั่วไปที่ไม่มีเจ้าของความรู้ชัดเจน
คำถามที่พบบ่อย
งานมาตรฐาน 5–10 วันทำการรวมการรับรอง MFA และสถานทูต บริการด่วน 1–3 วันทำการมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
เอกสารต้นฉบับหรือสำเนาที่ออกโดยหน่วยงานราชการไทย พร้อมสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของเอกสาร — เราตรวจสอบให้ฟรีก่อนเริ่มงาน
ไม่จำเป็น ส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านมอบอำนาจได้ทั้งหมด มีบางกรณีที่สถานทูตปลายทางต้องการให้เจ้าของเอกสารมาด้วยตนเอง (เช่น วีซ่าบางประเภท)
ขอใบเสนอราคาฟรีภายใน 1 ชั่วโมงทำการที่ LINE @NYCLI หรือ 083-249-4999 — ราคาเป็นแบบเหมารวมค่าธรรมเนียมราชการทุกอย่าง
ใช่ ครอบคลุมทั้ง 77 จังหวัด รับ–ส่งเอกสารถึงบ้าน/สำนักงานทั่วไทยผ่าน Kerry/EMS พร้อม tracking number
รองรับ 168 ประเทศ รวมทั้งกลุ่ม Hague Apostille 125 ประเทศ และกลุ่ม Non-Hague ที่ต้องผ่านสถานทูตในไทย ดูรายชื่อทั้งหมดในหน้า Legalization
ตรวจทานโดย: ทนาย ณัฐกานต์ (ผู้รับใบอนุญาต Notary Public — สภาทนายความฯ) · ทบทวนล่าสุด: 2026-07-09