ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก

Source of Funds Letter (AML)

Bank + CPA + Lawyer · ใช้สำหรับ AML/KYC compliance · Cash purchases > USD 300K · Beneficial-owner reporting

เริ่มต้น 12,000 บาท7-18 วัน (เตรียม) + 14-45 วัน (ปิดดีล)
083-249-4999 แชท LINE

Foreign buyer/seller ที่ปิดดีลในต่างประเทศห้ามข้าม Source of Funds Letter (AML) — เป็นเอกสารสำคัญที่ลด tax withholding และ AML risk

ทีม Cross-border Real Estate NYC Legal ปิดดีล > 900 รายการ รวมมูลค่าธุรกรรม USD 1.8 พันล้าน

Source of Funds Letter (AML)ใช้เวลาเตรียมที่Bank + CPA + Lawyer 7-18 วันทำการ ค่าบริการ 12,000-35,000 บาท — เรา coordinate กับ escrow/title/lender/lawyer ก่อนปิดดีล

ทีมประสานทนายและที่ปรึกษาภาษีอสังหา 13 ประเทศ — FIRPTA specialist US, Canadian conveyancer, UK solicitor + Land Registry agent, AU FIRB lawyer, SG conveyancing law firm, German Notar, French Notaire, Japanese 司法書士

รองรับเอกสาร closing pack ครบ: Sale & Purchase Agreement · Title Commitment · Deed · POA · Escrow Agreement · Closing Disclosure · Settlement Statement · Source of Funds · IRS 8288/8288-A/8288-B

8288-B withholding reduction ผ่านการอนุมัติเฉลี่ย 78 วัน — เร็วกว่า 90-day SLA

ครอบคลุม

🇺🇸 ใช้ที่สหรัฐอเมริกา
FIRPTA 15% (10% owner-occ USD 300K-1M) · FinCEN GTO 2024 ขยาย
🇨🇦 ใช้ที่แคนาดา
ON NRST 25% + BC SVT 20% + Foreign Buyer Ban ถึงก.พ. 2570
🇬🇧 ใช้ที่สหราชอาณาจักร
SDLT 2% surcharge (non-resident) + 3% second home + ATED สำหรับ corporate
🇦🇺 ใช้ที่ออสเตรเลีย
FIRB approval บังคับ · new dwelling/vacant land เท่านั้น · State stamp duty surcharge 7-8%
🇳🇿 ใช้ที่นิวซีแลนด์
Foreign Buyer Ban 2018 (Overseas Investment Act) — ห้ามซื้อ residential ยกเว้น AU/SG citizens
🇩🇪 ใช้ที่เยอรมนี
ไม่มี FB ban · GrEst 3.5-6.5% ตามรัฐ · Spekulationsfrist 10 ปี
🇫🇷 ใช้ที่ฝรั่งเศส
ไม่มี FB ban · droits de mutation 5.81% (Ile-de-France) · IFI wealth tax > EUR 1.3M
🇯🇵 ใช้ที่ญี่ปุ่น
ไม่มี FB ban · ค่าธรรมเนียม registry 1.5-2% · acquisition tax 3% (residential)
🇸🇬 ใช้ที่สิงคโปร์
ABSD 60% (foreigner) + 20% (SPR) + 65% (entity) · FTA ยกเว้น US/CH/IS/LI/NO
🇭🇰 ใช้ที่ฮ่องกง
ยกเลิก BSD + NRBSD + SSD เม.ย. 67 (Removal of Cooling Measures) — Stamp Duty 4.25% สูงสุด
🇨🇭 ใช้ที่สวิตเซอร์แลนด์
Lex Koller 1983 — ห้าม foreigner ซื้อ residential ยกเว้น secondary home zone (Wallis/Graubünden)
🇦🇪 ใช้ที่สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
Freehold เฉพาะ designated areas · 4% DLD transfer fee · ไม่มี FB ban
🇵🇹 ใช้ที่โปรตุเกส
Golden Visa ปิด real estate ต.ค. 66 · IMI/IMT 5.5-7.5% · NHR scheme เปลี่ยน 2024
🇹🇭 ใช้ที่ประเทศไทย
Foreigner ห้ามถือ land freehold · condo 49% rule · BOI freehold ยกเว้น · 30-yr lease + renewal

ขั้นตอนการดำเนินงาน

  1. 1

    Pre-closing intake

    ตรวจ Sale & Purchase Agreement + closing timeline + escrow conditions + funds plan

  2. 2

    Title & survey review

    ALTA commitment + Schedule A/B exceptions + survey + easements + lien check (7-18 วัน)

  3. 3

    เตรียม Source of Funds Letter (AML)

    กรอกโดยทนายปลายทาง + QA โดยทีม cross-border

  4. 4

    POA + Apostille (ถ้า remote)

    Notary + กรมการกงสุล Apostille + แปลปลายทาง

  5. 5

    Closing + Recording + Post-closing tax

    Escrow funding · deed recording · FIRPTA/NRST/SVT filing · IRS/CRA/HMRC notification

คำถามที่พบบ่อย

Source of Funds Letter (AML)ใช้กับ closing ประเภทไหนได้บ้าง?

AML/KYC compliance, Cash purchases > USD 300K, Beneficial-owner reporting และ commercial/raw-land closings

ค่าใช้จ่ายรวมประมาณ?

12,000-35,000 บาท + ค่า escrow/title/recording ตามรัฐ

FIRPTA withholding คำนวณยังไง?

15% ของ gross sale price (10% owner-occupied USD 300K-1M) — สามารถยื่น 8288-B ขอลดเหลือเท่ากับ actual tax ก่อนปิดดีล

ต้องเดินทางไปปิดดีลเองไหม?

ไม่ต้อง — Specific POA + Apostille + e-notary (RON state: FL, TX, VA, OH, NV) ปิดดีลได้จากไทย

Title insurance จำเป็นไหม?

Lender's policy บังคับสำหรับ mortgage · owner's policy แนะนำเสมอ (one-time premium ~0.3-0.6% ของราคา)

Source of Funds ต้องเตรียมอะไร?

Bank statement 12-24 เดือน + source attestation จาก CPA + bank reference letter + tax returns 2-3 ปี (กรณี FinCEN GTO/UK ROE)

1031 exchange foreigner ทำได้ไหม?

ได้ — ใช้ QI + 45-day identification + 180-day close + FIRPTA hold-back ที่ QI escrow

Penalty ถ้าไม่ยื่น FIRPTA?

Buyer liable เต็มจำนวน withholding + interest + penalty 5-25% (Form 8288 late filing)

บริการที่เกี่ยวข้อง

FIRPTA Form 8288 + 8288-A (US Seller Withholding) FIRPTA Form 8288-B (Withholding Certificate) Title Insurance Commitment (US/CA) Closing Disclosure (CD) — TRID Deed (Warranty / Grant / Quitclaim) Escrow Agreement (Cross-border) Tax Residency / FATCA Estate Planning