ปิดดีลอสังหาข้ามประเทศ · FIRPTA · Title · Escrow · Foreign Buyer Tax
FIRPTA · 8288-B · Title Commitment · Closing Disclosure · Specific POA · NRST · FIRB · ABSD · SDLT 2% — ครอบคลุม 13 เขตอำนาจ
เอกสารปิดดีลและภาษีอสังหา
หัก ณ ที่จ่าย 15% ของราคาขาย (10% if owner-occupied USD 300K–1M) ตาม IRC §1445 — ผู้ซื้อ/escrow ต้องยื่นภายใน 20 วัน
ขอลด/ยกเว้น FIRPTA withholding ก่อนปิดดีล — IRS ตอบใน 90 วัน (ลดเหลือเท่ากับภาษีจริง)
คำมั่นออกประกัน title — ALTA 2021 form · owner's policy + loender's policy · Schedule A/B exceptions
เอกสาร TRID 5 หน้า สรุปค่าใช้จ่ายปิดดีล — ส่งให้ผู้กู้อย่างน้อย 3 วันก่อน closing (Reg Z)
โอนกรรมสิทธิ์ — warranty (รับประกันเต็ม), grant (จำกัด), quitclaim (ไม่รับประกัน) · ต้อง notarize + record
สัญญาตั้ง escrow — เงื่อนไขปล่อยเงิน · FIRPTA hold-back · FX risk · IBAN/SWIFT routing
ใบมอบอำนาจเฉพาะปิดดีล — Notary + Apostille (ถ้าไป US/EU/AU) · กรมการกงสุล + สถานทูต (ถ้าไป non-Apostille)
หนังสือยืนยันแหล่งเงิน — ต้องสำหรับ FinCEN GTO (US), AUSTRAC (AU), HM Land Registry (UK), MAS (SG)
ผัดผ่อน capital gains สำหรับขาย US real estate — 45-day identification + 180-day closing rule · ต้องผ่าน QI
Ontario NRST 25% + BC SVT 20% + 2-yr Foreign Buyer Ban (Feb 2027) — ขอ rebate ถ้ามาเป็น PR/citizen ใน 4 ปี
ขออนุญาต Foreign Investment Review Board ก่อนซื้อ — เฉพาะ new dwelling/vacant land · application fee AUD 14,700-44,000 (2024-25)
Additional Buyer's Stamp Duty 60% สำหรับ foreigner (เพิ่มจาก 30% เมื่อเม.ย. 66) — exemption ตาม FTA (US/CH/IS/LI/NO)
บริการปิดดีลและที่ปรึกษา
เขตอำนาจปิดดีลอสังหา
ทุกขั้นตอนของบริการนี้ดำเนินการโดยทนายความที่ได้รับใบอนุญาตว่าความและใบอนุญาต Notarial Services Attorney จากสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ เอกสารทุกฉบับผ่านการตรวจทานก่อนยื่นต่อหน่วยงานราชการหรือสถานทูตเสมอ
ทำไมเรื่องนี้สำคัญ
เนื้อหาส่วน ปิดดีลอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ เป็นหนึ่งในงานที่มีปริมาณคำขอสูงสุดของสำนักงาน ปัจจุบันครอบคลุม หลายสิบ หมวดงานหลัก แต่ละหมวดมีเอกสารประกอบ ขั้นตอนการรับรอง และระยะเวลาดำเนินการที่แตกต่างกัน การเลือกเส้นทางที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยประหยัดเวลา 7–14 วัน เมื่อเทียบกับการเริ่มต้นผิดทางแล้วต้องเริ่มใหม่
เนื่องจากงาน ปิดดีลอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ เป็นจุดบรรจบของกฎหมายปกครองไทยกับข้อกำหนดของหน่วยงานต่างประเทศ ต้นทุนของความผิดพลาดมักไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่เสียไป แต่เป็น "เวลาที่หาย" — การเลื่อนสัมภาษณ์วีซ่า การโยกสัญญาออกไปอีกไตรมาส หรือการพลาดรอบจดทะเบียน ราคาของเราจึงสะท้อนความจริงข้อนี้: เราอยากเสนอราคาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้น และส่งมอบให้ครบในรอบเดียว
ขั้นตอนการบริการ
กระบวนการมาตรฐานของเรามี 5 ขั้น: (1) การประเมินเอกสารต้นทางและสรุปเส้นทางที่เหมาะสมภายใน 1 ชั่วโมงทำการ (2) การจัดเตรียมและแปลเอกสารโดยนักแปลที่ได้รับการรับรอง (3) การรับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาต (4) การยื่น MFA และติดตามผลรายวัน (5) การยื่นสถานทูตหรือกงสุลปลายทางพร้อมจัดส่งเอกสารคืนถึงมือลูกค้า
- ประเมินเอกสารและให้คำแนะนำเส้นทางฟรี (ภายใน 1 ชั่วโมงทำการ)
- แปลโดยนักแปลรับรอง พร้อมตราประทับและเลขที่ใบอนุญาต
- รับรองโนตารีโดยทนายผู้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความฯ
- ยื่นนิติกรณ์ MFA กรมการกงสุล แจ้งวัฒนะ
- ยื่นสถานทูต/กงสุลปลายทาง + จัดส่งคืน
ความพร้อมของเอกสารก่อนยื่นจริง
ปิดดีลอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดเมื่อเส้นตายใกล้และหน่วยงานปลายทางใช้ checklist อย่างเคร่งครัด ก่อนเริ่มแปลหรือรับรองใด ๆ เราจะตรวจว่าเอกสารต้นทางยังอยู่ในอายุที่ปลายทางยอมรับหรือไม่ ชื่อบุคคล/ชื่อนิติบุคคลตรงกับหนังสือเดินทางหรือหนังสือรับรองบริษัทหรือไม่ เอกสารแนบต้องยื่นไปพร้อมต้นฉบับหลักหรือไม่ และจำเป็นต้องใช้ตัวจริงลงหมึกสดหรือไม่ ขั้นตอน pre-flight นี้คือจุดที่ช่วยกันปัญหาส่วนใหญ่ได้ดีที่สุด
ในหลายกรณี ความพร้อมของเอกสารไม่ได้หมายถึงการรวบรวมเอกสารให้ครบเท่านั้น แต่รวมถึง “ลำดับ” ด้วย บางหน่วยงานต้องการให้แนบคำแปลก่อนรับรองโนตารี บางแห่งต้องการให้นิติกรณ์ต้นฉบับให้เสร็จก่อนแล้วจึงแปลเพื่อใช้ยื่นในประเทศปลายทาง มหาวิทยาลัย สถานทูต ธนาคาร BOI และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักดูเหมือนขอเอกสารคล้ายกัน แต่จริง ๆ แล้วมีมาตรฐานคนละแบบ เราจึงวางลำดับงานตั้งแต่ต้นเพื่อเพิ่มโอกาสผ่านตั้งแต่รอบแรก
ข้อผิดพลาดที่เรามักเจอ (และวิธีป้องกัน)
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดของลูกค้าใหม่คือ การใช้สำเนาเอกสารที่ไม่ตรงกับข้อกำหนดต้นทาง (เช่น ทะเบียนบ้านที่อายุเกิน 6 เดือน) การแปลที่ไม่ระบุข้อมูลผู้แปลและเลขที่ใบอนุญาต และการลำดับขั้นตอนนิติกรณ์ผิด เราตรวจประเด็นเหล่านี้ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง
- เอกสารต้นทางอายุเกินที่ปลายทางกำหนด (เช่น ทะเบียนบ้านเกิน 6 เดือน)
- งานแปลที่ไม่ระบุเลขใบอนุญาตหรือไม่มีตราประทับนักแปล
- ลำดับขั้นนิติกรณ์ผิด ทำให้ต้องเริ่มใหม่
- การสะกดชื่อภาษาอังกฤษไม่ตรงกันระหว่างหนังสือเดินทาง บัตรประชาชน และใบเอกสาร
ราคาและระยะเวลาแบบโปร่งใส
ค่าบริการแสดงในตารางราคาแบบโปร่งใส ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง รวมค่าธรรมเนียมราชการ ค่าจัดส่ง EMS และค่าทนายในใบเสนอราคาเดียว ระยะเวลาดำเนินการมาตรฐาน 5–10 วันทำการ บริการด่วน 1–3 วันทำการ
อ้างอิงหลัก: กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th), Hague Conference on Private International Law (hcch.net), สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ (lawyerscouncil.or.th)
การควบคุมคุณภาพ หลักฐาน และความรับผิดชอบ
ทุกแฟ้มงาน ปิดดีลอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ ที่สำนักงานรับจะผ่านสายงานที่มีผู้รับผิดชอบชัดเจน ผู้แปลหรือผู้จัดเตรียมเอกสารทำรอบแรก ผู้ตรวจทานรอบสองเช็กชื่อ วันเดือนปี หน่วยงาน ตราประทับ และถ้อยคำเฉพาะประเทศปลายทาง จากนั้นทนายหรือ case manager อาวุโสจะยืนยันเส้นทางการรับรองก่อนยื่นจริง ชั้นการควบคุมนี้เองที่ทำให้หน้าบริการไม่ใช่เพียงข้อความโฆษณา แต่เป็นคำอธิบาย workflow ที่ตรวจสอบย้อนกลับได้
นี่คือแกนสำคัญของ E-E-A-T เช่นกัน เพราะระบบค้นหาและ AI รุ่นใหม่จะให้ค่าน้ำหนักกับเว็บไซต์ที่แสดงผู้ตรวจทาน วันที่อัปเดต ความรับผิดชอบ และความสอดคล้องระหว่างสิ่งที่อธิบายในหน้าเว็บกับบริการที่ทำจริง เมื่อมีข้อมูล reviewer, วันที่ทบทวน, ขั้นตอน, แหล่งอ้างอิง และหน้าที่เกี่ยวข้องครบถ้วน ทั้งผู้ใช้และระบบจะเข้าใจได้ว่าข้อมูลนี้ถูกดูแลโดยผู้ปฏิบัติงานจริง ไม่ใช่บทความทั่วไปที่ไม่มีเจ้าของความรู้ชัดเจน
คำถามที่พบบ่อย
งานมาตรฐาน 5–10 วันทำการรวมการรับรอง MFA และสถานทูต บริการด่วน 1–3 วันทำการมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
เอกสารต้นฉบับหรือสำเนาที่ออกโดยหน่วยงานราชการไทย พร้อมสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของเอกสาร — เราตรวจสอบให้ฟรีก่อนเริ่มงาน
ไม่จำเป็น ส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านมอบอำนาจได้ทั้งหมด มีบางกรณีที่สถานทูตปลายทางต้องการให้เจ้าของเอกสารมาด้วยตนเอง (เช่น วีซ่าบางประเภท)
ขอใบเสนอราคาฟรีภายใน 1 ชั่วโมงทำการที่ LINE @NYCLI หรือ 083-249-4999 — ราคาเป็นแบบเหมารวมค่าธรรมเนียมราชการทุกอย่าง
ใช่ ครอบคลุมทั้ง 77 จังหวัด รับ–ส่งเอกสารถึงบ้าน/สำนักงานทั่วไทยผ่าน Kerry/EMS พร้อม tracking number
รองรับ 168 ประเทศ รวมทั้งกลุ่ม Hague Apostille 125 ประเทศ และกลุ่ม Non-Hague ที่ต้องผ่านสถานทูตในไทย ดูรายชื่อทั้งหมดในหน้า Legalization
ตรวจทานโดย: ทนาย ณัฐกานต์ (ผู้รับใบอนุญาต Notary Public — สภาทนายความฯ) · ทบทวนล่าสุด: 2026-07-27
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
- Due Diligence โฉนดและภาระผูกพัน
ตรวจโฉนด ทะเบียน อาคารชุด ภาระจำนอง ที่กรมที่ดินและสำนักงานทะเบียนอาคารชุด — ค้นพบจำนอง/อายัด/ข้อพิพาทก่อนวางมัดจำ
- ตรวจ Foreign Quota 49% (กรณีคอนโด)
ขอหนังสือรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด — เกินโควต้าโอนไม่ได้
- เตรียม FET (Foreign Exchange Transaction Form)
โอนเงินจากต่างประเทศ ≥50,000 USD ต่อครั้ง ธนาคารออก FET — เอกสารหลักสำหรับการพิสูจน์แหล่งเงินตอนขายและส่งเงินกลับ
- เซ็นสัญญาซื้อขายและวางมัดจำ
Sale & Purchase Agreement 2 ภาษา (ไทย+อังกฤษ) ผ่านโนตารี — กำหนดเงื่อนไขชัดเจน เงินคืนถ้าตรวจพบปัญหา
- จดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน
ทั้งสองฝ่ายไปสำนักงานที่ดินพร้อม FET, สำเนา Passport, หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าตัวแทน) — เสีย Transfer Fee 2% + Stamp 0.5% + Specific Business Tax 3.3% (ถ้าถือ <5 ปี)